투기적 거래까지 두둔하는 식 언론보도 유감...국정브리핑 펌...

 

‘부동산 세제정책’ 공동체적 인식 필요하다

9일자 동아일보는 1면 톱 기사와 3면 해설 지면에 ‘서울 강남구 등 ‘버블세븐’ 지역의 양도세가 과중하다‘며 정부의 부동산 세제정책을 비판하고 나섰다. 그러나 동아일보의 보도는 정부의 부동산 세제정책에 대한 이견을 앞세운 나머지 균형잡힌 분석보다 특정부분을 전체인 양 왜곡하고 있다. 동아일보는 양도세 비과세혜택을 받을 수 있는 경우의 설명을 배제한 채 투기적 성격이 강한 특수사례만을 들어 양도세 부담이 늘었다고 보도했다. 특히 강남 등 주택 가격이 급등해 고가주택이 많은 지역이 종합부동산세 등의 영향으로 보유세가 다소 늘어나는 것은 사실이지만 여전히 보유세 실효세율은 선진국 수준에 크게 못 미치고 있다는 점을 간과함으로써 정부가 무리한 세금을 부과하는 것처럼 호도하고 있다.    ◆ 투기적 거래까지 두둔할 속셈인가 동아일보는 9일 ‘버블세븐이 기가 막혀’(1면 보도), ‘보유세 겁나 팔려니 양도세 더 무서워’(3면)라는 제목의 기사에서 '버블세븐' 지역의 집값이 취득가에 비해 올랐을 경우와 내렸을 경우로 나눠 각각 연도별로 양도세 부담액을 분석하고 있다. 동아일보의 기사에서 사례로 든 서울 목동 4단지 35평의 경우 5억 3,250만 원에 매입해 현재 시세가 10억 6,500만 원으로 올랐기 때문에 이 아파트를 팔 때 내야할 양도세는 1억 5,833만 원이며, 이는 2003년 이후 오른 시세의 29.7%에 달했다. 그러나 문제는 동아일보의 제시한 사례가 모두 1주택자 비과세요건을 충족하지 못했거나 혹은 투기적 목적으로 주택을 구입한 경우라는 점이다. 현재 1주택자의 경우 주택을 3년 이상 보유하면 양도세를 내지 않아도 된다. 다만 투기적 거래가 많은 서울과 과천, 5대 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동)는 3년 보유 외에 2년 거주 요건을 채워야 양도세가 비과세된다. 또 기사에서 지적했듯이 6억 원이 넘는 고가주택일 경우에는 1주택자라고 하더라도 양도세를 내야한다. 하지만 이 경우도 전체 양도차익에 대해 세금을 내는 것이 아니라 6억 원을 초과한 부분에 대한 양도차익을 산정해 그 부분에 대해서만 세금을 낸다.   고가주택의 과세대상 양도차익 산정방식은 다음과 같다. 전체 양도차익X(양도가액-6억원)/양도가액   따라서 동아일보가 사례로 든 서울 목동 35평에서 3년 보유, 2년 거주로 비과세 요건을 갖췄다면 과세대상 양도차익은 2억 3,250만 원이 된다. 여기에 장기보유특별공제(보유기간이 3∼5년인 경우 양도차익의 10%) 2,325만 원과 양도소득기본공제 250만 원을 차감하면 과세표준은 2억 675만 원이 되기 때문에 내야할 세금은 6,273만 원으로 줄어든다. 결국 양도세는 2003년 이후 오른 시세의 12% 수준에 불과하다. (동아일보 기사는 오른 시세의 29.7%인 1억 5,833만 원이라고 주장) 양도세 비과세요건이란 투기 목적없이 실제 거주를 목적으로 주택을 구입한 경우에 세금을 물리지 않겠다는 것이다. 반대로 시세차익을 노린 투기적 거래에 대해서는 세금을 무겁게 물려 투기를 차단하겠다는 의지도 함께 담겨 있다.   그런데 동아일보가 제시한 사례들은 한결같이 비과세요건을 갖추지 못한 경우만을 가정하고 있다. 다시 말해 3년 보유, 2년 거주 요건을 갖추지 못해 양도세를 부담하는 사례만을 앞세워 이들의 세부담이 크다는 점을 부각시킴으로써 결과적으로 투기거래를 옹호하고 있는 것이다.   동아일보는 또 이처럼 투기가 의심되는 사례를 근거로 ‘양도세가 겁나 매물도 나오지 않는다’며 매물 유도를 위해 양도세율을 낮출 것을 주문하고 있다. 그러나 양도세율 인하가 추진될 경우 자칫 집주인들의 ‘버티기 심리’를 자극해 더욱 매물 품귀현상이 가중될 수 있다. 최근 부동산세제 보완 논의 이후 시장의 매물이 사라졌다는 것도 이 같은 사실을 뒷받침한다. ◆ 대다수 가구는 보유세 부담 크지 않아 동아일보는 보유세 부담과 관련, 앞으로 버블세븐 지역의 경우 집값이 떨어지더라도 재산세, 종부세 등 보유세 부담이 늘어난다고 보도했다. 동아일보가 사례로 제시한 서울 강남구, 서초구, 송파구, 목동, 성남 분당구 등의 아파트는 모두 공시가격이 6억 원을 넘는 종부세 대상주택이기 때문에 갈수록 세부담이 커지는 것이 사실이다. 종부세 대상주택의 경우 과표적용률(공시가격을 과표로 전환하는 비율)이 올해 70%에서 2009년 100%로 매년 높아지기 때문에 집값이 떨어지더라도 종부세는 많아질 가능성이 있다. 그러나 전국 가구 수의 1.6%에 불과한 종부세 대상가구를 제외한 대다수 가구는 재산세만 물면 되기 때문에 과도한 세금인상은 없다. 종부세와 달리 재산세의 과표적용률은 2007년까지 50%가 적용되고, 2008년부터 매년 5%포인트씩 높아져 2017년에야 100%에 도달한다. 따라서 종부세를 낼 필요가 없는 대대수의 가구는 갑자기 집값이 크게 오르지 않는 한 크게 부담되는 재산세 인상을 걱정할 필요가 없다. 재정경제부에 따르면 올해 공시가격 상승률은 공동주택 16.4%, 단독주택 5.05%이다. 집값 상승 폭이 큰 서울 강남과 수도권 일부를 제외한 대부분 지역은 공시가격 상승률이 낮아 재산세 부담 증가 폭이 크지 않을 것으로 전망된다.   하지만 동아일보가 사례로 든 안양 평촌(33평, 시세 5억 2,500만 원)과 용인 신갈(34평, 시세 3억 2,500만 원)의 경우 내년에 집값이 떨어져도 재산세 부담이 늘어나는 것으로 보인다. 이는 현재 주택의 공시가격이 시가에 비해 낮아 내년부터 시가의 평균 80% 수준으로 시가반영률(시가를 공시가격에 반영하는 비율)을 높이기 때문에 일시적으로 나타나는 현상으로 이해해야 할 것이다. ◆ 보유세 강화는 오랜 조세개혁 과정의 산물 어쨌든  재산세 대상 가구를 제외한 일부 종부세 대상 가구의 경우 시가반영률 및 과표적용률 인상 등으로 갈수록 세부담이 커진다는 사실이 불만스러울지 모른다. 그러나 보유세 강화는 그동안 고가 아파트의 재산세가 자동차세에도 못 미치고, 서울 강남의 고가아파트에 비해 형편없이 시세가 낮은데도 불구하고 새 아파트이고 평수가 넓다는 이유만으로 강북의 아파트가 더 많은 재산세를 무는 불합리를 개선하고자 하는 조세 정상화의 과정임을 인정해야 한다.   변양균 기획예산처 장관이 지난 7일 정례 기자간담회에서 “(보유세 강화를 통한 실효세율 인상은) 5공화국 이후 숙원사업이었지만 군사정권은 정통성 문제 때문에 못했고, 국민의 정부 때는 외환위기 때문에 하고 싶어도 못했다"고 말한 것도 이런 맥락에서였다.   보통 보유세 부담의 적정성 여부를 따지는 지표로 ‘보유세 실효세율’(보유세액/실제 주택가격)이라는 개념을 활용한다. 현재 우리나라의 보유세 실효세율은 2003년 기준으로 0.12%에 불과해 선진국(미국의 경우 50개주 대표도시를 기준으로 실효세율은 1.54%)의 1~2% 수준에 크게 못 미친다. 실제 동아일보가 제시한 사례를 분석해보면 버블세븐 지역의 경우 집값이 급등해 보유세가 늘어난 경우에도 실효세율은 평균 0.5% 수준에 머물고 있다.   정부는 앞으로 보유세 실효세율을 점진적으로 선진국 수준으로 끌어올릴 계획이다. 이 과정에서 일부 선의의 피해자가 생겨날 수도 있지만 후진적인 우리의 세제구조와 부동산시장을 정상화시키는 과정으로 이해하는 공동체적 인식이 필요하다.                                                                                       ⓒ신현기